L’ASSURANCE MULTIRISQUES IMMEUBLE

Le contrat d’assurance a « Périls dénommés » et en la forme de « Tous Risques Sauf »

Pour la  couverture de vos biens immobiliers votre assureur ou votre courtier peut vous proposer un contrat d’assurances « À Périls dénommés » ou sous la forme d’une « Tous Risques Sauf ».
 
Comme son nom l’indique, la police d’assurance « à périls dénommés » prévoit une garantie  uniquement pour les événements mentionnés au contrat (Incendie, Dégâts des Eaux, Vol,…). Ce contrat est celui qui est traditionnellement proposé aux propriétaires ou gestionnaires d’immeuble.
 
À l’inverse, le contrat en la forme « Tous Risques Sauf » garantit tous les évènements à l’exception de ceux qui sont expressément exclus. Ce contrat offre des garanties plus étendues que celles proposées dans un contrat traditionnel. 

La limitation contractuelle d’indemnité :

Depuis les attentats perpétrés le 11 septembre 2001 sur le sol américain, tous les assureurs Incendie  (qui sont tenus de couvrir également le risque  attentats) limitent volontairement  leur engagement en matière d’indemnisation totale. Ainsi, en cas de sinistre  entraînant à la fois des dommages au bâtiment assuré ainsi qu’aux tiers, l’assureur n’ira pas au-delà du montant prévu au contrat pour désintéresser l’ensemble des victimes ainsi que le propriétaire du bâtiment.
 
NB : il est donc important pour un propriétaire de définir avec son assureur ou un expert (dans le cadre d’une expertise préalable par exemple), la valeur de reconstruction de son bien immobilier. Cette valeur ne doit bien évidemment pas être confondue avec la valeur vénale du bien qui correspond à sa valeur marchande et dont l’assureur ne tiendra pas compte.  (l’assureur n’indemnise pas un bien immobilier en fonction de sa valeur de revente au moment du sinistre mais de sa valeur de reconstruction à l’identique).

Les biens assurés : 

Dans un contrat  d’assurances multirisque immeuble, il est préférable de prévoir une définition suffisamment large et non limitative des biens assurés.
Habituellement, les assureurs garantissent l’ensemble des biens immobiliers par nature et par destination (c'est-à-dire les biens meubles qui ne peuvent être enlevés sans détériorer leur support) ainsi que l’ensemble des biens nécessaires à l’exploitation de l’immeuble ( ascenseurs, locaux techniques,...) .
NB : lorsqu’une énumération des biens assurés est faite, il convient de négocier auprès de votre assureur ou de votre courtier l’insertion d’une clause au contrat selon laquelle cette énumération n’est pas limitative.  Sont garantis d’une manière générale tous les biens immeubles (par nature et par destination) ainsi que l’ensemble des biens (peu importe leur qualification) attachés à l’exploitation du bien assuré (installation de chauffage, de climatisation,…).

La déclaration du risque assuré :

Dans le cadre de l’assurance de son immeuble, le propriétaire est tenu de déclarer la superficie du bien à assurer.
Très souvent, les assureurs  prennent en considération  la superficie développée des  immeubles.
Pour le calcul de cette superficie développée,  ceux-ci  prennent en considération la surface au sol de chaque bâtiment calculée à l’extérieur des murs et multipliée par le nombre de niveaux, exception faite des combles non aménageables, des greniers et des caves qui sont comptés pour moitié.
Il est important pour le propriétaire de déclarer le plus justement possible cette superficie, faute de quoi ce dernier s’expose, en cas de sinistre, à une diminution du montant de l’indemnité qui lui reviendrait au nom de principe de la règle proportionnelle.
Par exemple, un sinistre incendie endommage un bâtiment. Le coût du sinistre s’élève à 100.000 €. L’expert constate que le propriétaire a déclaré une superficie de 800 m² au lieu de 1000 m².
En application de la règle proportionnelle, l’assureur est en droit de réduire le montant de l’indemnité à 80.000 € sur la base du calcul suivant :
Indemnité = montant du dommages (100.000 €) X la superficie déclarée (800 m²)
Superficie réelle du bien (1000 m²)
 
C’est la raison pour laquelle il convient d’insérer dans le contrat multirisque immeuble une clause salon laquelle l’assureur renonce à se prévaloir de toute inexactitude (du moins dans une certaine limite). Certains contrats prévoient que toute insuffisance de déclaration n'aura aucune incidence sur le calcul des indemnités dues au titre du présent contrat. Cependant, au-delà d’un certain pourcentage d’erreur, l’assureur se réserve le droit de réclamer le montant de la prime supplémentaire correspondant à la superficie non déclarée.