La garantie de base : le remboursement du montant des loyers impayés et des frais de procédure en vue de leur recouvrement.

Le remboursement du montant des loyers impayés :

• Les évènements garantis :

L’assureur garantit au bailleur le remboursement des pertes  pécuniaires résultant du non-paiement des loyers ou indemnités d’occupation.
À cet effet, il prend également en charge : 
Les honoraires d’avocat et d’huissier de justice ainsi que les frais de procédure judiciaire taxables,  exposés pour parvenir au recouvrement des loyers, charges et taxes ;
Des frais engagés pour aboutir à l’expulsion du locataire (frais de réquisition de la Force Publique, frais de déménagement, frais de garde-meuble, frais de serrurerie)

• Le montant et la durée de la garantie :

Certains contrats limitent  leur indemnisation dans la durée (par exemple, généralement pas d’indemnisation au-delà de 24 mois d’impayés) et quant un certain montant est atteint (aux alentours de 50 à 60.000 € par lot).

•  La mise en jeu de la garantie et ses conditions d’application :

Le point de départ de la garantie sera constitué par le non paiement du loyer dû par le locataire au titre du bail qu’il a conclu avec le bailleur.
 
En cas de constatation d’impayés de loyers, l’assureur préconisera dans un  premier temps la mise en place d’une procédure amiable en vue du recouvrement du ou des loyers impayés.
 
Ainsi, il est demandé au bailleur assuré (ou à son représentant) d’adresser dans un premier temps et après l’expiration d’un délai convenu au contrat (suivant la date d’exigibilité du loyer) une simple lettre réclamant le montant du quittancement émis. Si cette lettre est restée sans effet, une lettre recommandée valant mise en demeure sera envoyée ultérieurement (conformément à un délai fixé par l’assureur) et enfin, en cas de non réponse de la part du locataire, un commandement de payer sera délivrée à ce dernier par un huissier de justice.
 
Ce n’est généralement qu’après avoir respecté ce formalisme que le bailleur (ou son représentant), effectuera une déclaration auprès de l’assureur (en général des les  60 jours qui suivent la date d’exigibilité du loyer impayé).
 
Le bailleur (ou son représentant) adressera alors à l’assureur l’ensemble des pièces constitutives du dossier (copie du bail concerné, ensemble des lettre de réclamation ainsi que du commandement de payer demeuré sans effet, relevé du compte locataire pour la période des 6 derniers mois précédant la date à laquelle le loyer n’a pas été réglé).
 
NB : il est important que le bailleur respecte les délais prescrits par son assureur afin de na pas se voir opposer une diminution du montant de l’indemnité ou une absence d’indemnisation dans certains cas).
 
À l’expiration de cette période (en général trois mois après la constatation de l’impayé), l’assureur procédera au règlement du montant des loyers non réglés (déduction faite des acomptes qui auraient pu être versés entre temps par le locataire).
Les indemnités suivantes seront versées trimestriellement.

 La prise en charge des frais amiables ou judiciaires :

L’assureur garantit le remboursement des honoraires d’avocat et d’huissier ainsi que les frais de justice exposés, soit à l’amiable, soit devant toute juridiction par le bailleur suite à un litige l’opposant au locataire et concernant l’exécution du bail.

• Le montant de la garantie :

Généralement, l’assureur limite le montant de la prise en charge de ces frais par contentieux.

 
 Le calcul de la cotisation :

Le montant de la prime appelée correspond à un pourcentage du montant du loyer charges comprises.